Jag möts av den svaga doften av havsluft. Lägenheten är precis som jag lämnade den nästan tre månader tidigare. Ingenting malplacerad...
Instinktivt tar jag mig till terrassen, till miljonutsikterna. Det var det som drog mig till fastigheten när jag såg den ett år tidigare. Men det slår mig på nytt när jag drar tillbaka glasdörren.
Stranden är orörd och vild. Från min terrass kan jag nästan höra miljontals sandkorn som sugs ut av havets svävande bakspolning. Sedan, som en stor utandning, kommer en annan enorm våg som slår mot stranden och spottar havssprej.
Min telefon surrar. Ett meddelande från min uthyrningschef välkomnar mig tillbaka och berättar att den sista betalningen finns på mitt konto. Under de 10 veckorna jag har varit borta har min lägenhet samlat på sig 10 000 USD, vilket täcker hela mitt års bolån, plus skatter och HOA-avgifter. Och nu, här är jag, får upplevelsen på 1 000 $ i veckan gratis.
Även efter nästan två decennier av att köpa utländska fastigheter, undrar jag hur fan detta ens är möjligt ... och varför fler människor inte gör detta. Med ett köp har jag en tillgång som betalar sig själv, som ökar i värde, som jag kan använda som ett hem och som tjänar pengar när jag inte använder den.
Idag äger jag egendom i sex länder, jag har bosättning eller medborgarskap i fem. Jag ägnar min tid åt att resa mellan mina internationella baser. Jag behöver aldrig utstå kyla eller värme... Jag tar tid på mina resor för att få ut det mesta av det perfekta vädret.
Att investera i utländska fastigheter innebär att du kan ha det liv du vill och leva i och äga hem som tjänar pengar.
Som jag sa, jag har investerat i fastigheter utomlands i nära två decennier, för när man tittar utomlands finns det alltid möjligheter någonstans.
Jag letar inte efter några gamla internationella möjligheter. Jag fokuserar på de allra bästa. De som ger störst uppsida för lägst risk. För om du är villig att se bortom dina hemgränser kan du verkligen ta din tårta och äta den.
I dagens höginflationära värld är detta det ultimata no-brainer. Med fastigheter kan du bevara dina besparingar, och till och med öka dem, genom att investera i en tillgång som stiger med inflationen. Och om du gör det rätt kan du till och med äga en tillgång som stiger i värde snabbare än inflationen.
Människor kommer alltid att behöva skydd. Marken och byggmaterialen har ett påtagligt värde. Du kan höja hyrespriserna i takt med inflationen.
Enligt uppgifter från U.S. Bureau of Labor Statistics har priset på bostäder från 1967 till 2021 ökat med 4,16 % per år, jämfört med en total inflation på 3,93 %. Så om du köpte ett hem 100 000 $ 1967, skulle det vara värt 901 165 $ idag. Detta tar inte hänsyn till eventuella hyresintäkter du också kunde ha samlat in, och över 54 år skulle det vara ett betydande belopp.
Ta en global överblick, investera i fastigheter utomlands, och du kan också dra nytta av rekordlåga räntor. Om du köper en fastighet i Portugal till exempel, kanske du får ett långsiktigt bolån med fast ränta på 1,5 %. På en fastighet på 250 000 € och en insättning på 20 % betyder det att dina månatliga betalningar blir 554 €.
Om inflationen är här på lång sikt också – och om inte regeringar slutar ackumulera skulder, är långsiktig inflation förmodligen ett säkert kort – då krymper din månatliga betalning på €554 i stort sett i värde med tiden. Med det menar jag att €554 idag köper dig mycket mer än €554 om 10 år. Samtidigt kan din fastighet ha värderats till 300 000 € och du får 2 000 € per månad i hyra (250 % avkastning på din månatliga bolånebetalning).
Detta kan verka som en fantastisk hypotetisk, men det är det inte. Bolåneräntorna är rekordlåga och på platser som Portugal är det faktiskt möjligt för dig, även som utlänning, att betala en ränta på mindre än 1 %.
Det för oss till den största stötestenen som hindrar de flesta från att någonsin dra nytta av en utomeuropeisk fastighetsmöjlighet: Var ska man börja...
Det finns inget enkelt sätt att hitta en lönsam fastighetsmöjlighet. Om det fanns skulle alla säkert göra det. Jag tillbringar personligen sex månader om året på resande fot och letar efter erbjudanden. Mitt team och jag spenderar miljontals dollar varje år på resor och forskning. Det är detta som ger oss fördelen och gör att vi kan identifiera möjligheter framför vanliga fastighetsköpare. Jag pratar om den typen av affärer som skapar dubbel-din-pengarvinst. Sådana som får dig att undra hur fan det ens var möjligt.
Av de hundratals destinationer som mitt team och jag har besökt, och de tusentals erbjudanden jag har bedömt, finns det just nu tre platser som står huvud och axlar över resten när det gäller den vinst de kan leverera. Låt oss dyka in:
Portugals Algarve
Kanske mer än någon annanstans i världen har jag och mitt team lagt stövlar på marken Portugals Algarve . En region som nästan saknar motstycke i Europa när det gäller den avkastning den kan erbjuda smarta fastighetsinvesterare.
Algarve har perfekt väder, med 300 soldagar om året, fantastiska stränder och golf i världsklass. Det är lätt att ta sig dit, levnadskostnaderna är låga, maten är fantastisk och det är säkert och lugnt.
På Portugals Algarve började utvecklingen i centrum och spred sig västerut.
Viktigt är att Algarve lockar en enorm blandning av marknader. Det är vad jag kallar en 'internationaliserad destination' som drar nordeuropéer, nordamerikaner och till och med folk från så långt borta som Asien. Som en konservativ fastighetsköpare köper jag på internationaliserade destinationer eftersom de är mycket mer motståndskraftiga mot kriser. Det är en plats dit folk alltid kommer, oavsett vad som händer.
Till exempel, en kontakt på Algarve berättar för mig att i strandstaden Lagos 2020 var den genomsnittliga beläggningen för väl inrättade, välplacerade och välskötta fastigheter cirka 35 veckor. Och förra året, trots låsningen, hörde jag att vissa fastighetsägare fortfarande drog in bruttoavkastning på 7%. Med tanke på vad som pågick i världen är det imponerande.
Min kontakt hyr sin egen villa på Algarve varje sommar. När låsningarna spred sig snabbt runt om i världen 2020 fick han de flesta av sina bokningar avbokade, men det tog honom mindre än en vecka att ersätta varenda en med nya bokningar. Sedan, precis i somras, drog han in cirka 44 000 dollar på bara två månader genom att hyra ut sitt hem.
När resor studsar tillbaka med full kraft, kommer en hyra i en internationell destination som denna att vara den första att se en ny ökning i efterfrågan.
Den kortsiktiga hyresmarknaden i Algarve är förankrad av en glödhet, 10-veckors högsäsong. Du kan lägga till de två veckorna vid påsk och skolornas (i norra Europa) vår- och höstlov som högsäsong. (Algarve är mycket populärt som familjerestination.) Mars och september-oktober är bra månader att hyra ut till golfare, unga par och pensionärer. De senaste åren lockar även de tidigare döda vintermånaderna fler besökare.
Köp bra i Algarve, och du kan låsa in både hög avkastning och stark uppskattning – ett tvåslagsspel som jag älskar.
Ovanpå detta, i Portugal just nu kan du få exceptionellt billig bankfinansiering. Med ett lågräntelån kan du vara i möjligheter här för väldigt lite. Faktum är att just nu kan utlänningar låna så mycket som 80 % i Portugal, till priser på så låga som 0,9 % eller ännu mindre.
Till exempel, i centrala Algarve, samarbetade jag med min kontakt och använde billig bankfinansiering för att köpa en lyxig lägenhet i ett exklusivt resortsamhälle – en bankavskärmning som hade varit kraftigt undervärderad.
En avkastning på 250 % på dina bolånebetalningar.
Vi köpte lägenheten för 410 000 €, med 100 % finansiering till extremt låga priser. Det betyder att efter stängningskostnaderna, plus kostnaden för renovering och inredning, var vi bara med i affären för cirka 55 000 €. Och i somras hyrde vi lägenheten för 3 500 € i veckan.
Det ger oss vilda kontanta hyresavkastningar (bolånet är bara 1 400 € i månaden). Och jag har sedan dess sett samma enhetstyp listad för över det dubbla till €830 000.
Möjligheten på Central Algarve är att låsa in något undervärderat, gammalt eller oälskat, sedan putsa upp, etablera en hyrström och sälja den. Med rätt egenskap kan du lätt titta på sexsiffriga vinster eller mer.
Centrala Algarve är dock den mest etablerade delen av regionen. Därför är möjligheter här tunnare på marken, och det krävs lite grävande för att hitta. Den mer omedelbara möjligheten är att se till västra Algarve. Det är här du har den blomstrande staden Lagos , beläget på en kulle med utsikt över en modern småbåtshamn. Det är utan tvekan den mest historiska staden på Algarve . Detta var hem för Henrik Sjöfararen och äventyrarna i Upptäckartiden.
Det är en vacker och händelserik plats, kompakt, låg och gångbar. Från platser över hela staden kan du få en hisnande utsikt över Ljusbukten, kantad av milsvid gyllene sand, med staden portimao på andra sidan.
Det är här jag har upptäckt några av de mest spännande möjligheterna på Algarve de senaste åren. Klassens bästa fastighet efterfrågas otroligt mycket. Efterfrågan ökar, utbudet är knappt och det finns begränsningar som sätter allvarliga begränsningar på tillgängligheten. Genom att komma in tidigt på rätt lägenheter, på rätt platser, kan du göra mycket bra ifrån dig.
Till exempel en medlem av min Fastighetstrendvarning (RETA) Group köpte två lägenheter som investeringsfastigheter för cirka fem år sedan för cirka 430 000 € vardera. De hyrde dem båda, vilket gav in i genomsnitt cirka 30 000 € (7 % bruttoavkastning) per år vardera och sålde nyligen en för 650 000 €. Det är några allvarliga vinster.
Och när du räknar med att vi kan låna upp till 80 % av köpeskillingen till en ränta på under 0,9 %, är avkastningen på investerade pengar exceptionell.
Förra året rekommenderade jag lägenheter i Adega-byggnaden i centrala Lagos till medlemmar i min Fastighetstrendvarning grupp. Jag fick nyss besked om att en köpare fick ett mjukt erbjudande på sin lägenhet i Adega som kunde ge dem 160 000 € i vinst.
Och möjligheten ser ut att fortsätta eftersom knapphet blir en ständigt växande fråga. Och tack vare BREV s gruppköpkraft och lokala förbindelser, har vi fortfarande ett fönster här för att äga något sällsynt och lönsamt före leveranspressen.
Panama
Panama var det första stället jag någonsin investerade utomlands. Det var 2004, och möjlighetsfönstret var kort, men värt seriöst uppåt för alla som kom in innan det stängdes.
Idag skapar en andra våg en ännu starkare möjlighet än den jag hittade när jag först investerade. Och det är en av de viktigaste anledningarna till att investera i internationella fastigheter. Du får följa stora 'once in a lifetime'-förvandlingar och spela dem mycket oftare än en gång i ditt liv.
Specifikt har jag identifierat två möjligheter med potential att fördubbla dina pengar. En av dessa är igen i Panama City, den andra är den finaste vita sandstranden inom en enkel bilresa från staden - en strand som bara blivit tillgänglig på senare år. Ta del av någon av dessa två möjligheter och du kan åka på två vågor av utveckling som ger starka vinster till smarta fastighetsköpare.
Det finns två stora möjligheter Panama City nu: köp inför en ny våg av tillväxt i Panama City ... och köp före en Path of Progress på Stillahavsrivieran söder om staden.
Panamas strategiska läge för sjöfart och handel driver dess tillväxt. Det ligger mellan Nord- och Sydamerika med Panamakanalen som förbinder Stilla havet och Atlanten.
Sedan innan jag någonsin satte min fot i Panama har det snabbt förvandlats från en sömnig utpost till ett regionalt kraftpaket. Och pojke är det blomstrar. Det är verkligen globalt nu och attraherar rika och välbeställda människor från hela världen.
Staden har alltid varit ett blomstrande nav för handel, som börjar med dess roll i det spanska imperiets silverväg. Men det var under andra världskriget när välståndet nådde oöverträffade nivåer när amerikansk militär personal och deras familjer bosatte sig. Hela stadsdelar i staden är som något direkt från USA, med stora, moderna gallerior och biografer där du kan se en film på engelska och använda dollarn i fickan – Panama använder amerikanska dollar.
Panamas framgång beror till stor del på att följa Singaporemodellen. Liksom Singapore skapade Panama en förmögenhetsfond och hällde pengar i infrastruktur. Generösa skattelättnader och enkla visumkrav för dem som startar ett företag eller anställer anställda speglar Singaporemodellen. Idag är Panama den största mottagaren av utländska direktinvesteringar i Centralamerika. Och det lockar fler och fler multinationella företag som letar efter en vänlig regional bas.
2019 förklarade Världsbanken att Panama under det senaste decenniet har varit en av de snabbast växande ekonomierna i världen. Faktum är att Panama nu rankas som en höginkomstnation av Världsbanken. Den starka ekonomiska tillväxten har lagt till fler människor till den övre medelklassen under de senaste 10 åren. Och Panamas säkerhet och stabilitet är ett stort drag för rika latinare också, som känner sig bekväma med att stoltsera med sina designer-bling och Lamborghinis.
Panama City har sett en ökning av efterfrågan de senaste åren från en växande, uppåtgående mobil befolkning. Ändå har staden en brist på utvecklingsbar mark. På ena sidan är den instängd av Stilla havet, och på den andra är den begränsad av stora delar av skyddad mark och vattendelare för Panamakanalen.
Det finns väldigt lite utrymme för stadsspridning. Och detta kommer att sätta en enorm press uppåt på befintliga fastighetspriser.
En 'Big Squeeze' kommer, men tack vare mina kontakter i Panama har jag ett fönster för att låsa fast den typ av fastigheter som det välbärgade folket som kommer till Panama vill ha.
Den typen av plats du kan hyra ut på lång sikt till unga entreprenörer, äldre pensionärer och chefer som arbetar för ett stort multinationellt företag i affärsdistrikten i närheten. Och där du kunde se snabb uppskattning när efterfrågan fortsätter att öka mot utbudet i Panama City.
Den andra möjligheten är att möta samma efterfrågan på marknaden genom att äga något alldeles speciellt inom en kort pendlingsväg från staden. Playa Caracol ligger på Stillahavsrivieran, den cirka 50 mil långa kuststräckan väster om Panama City. Det är den strand som ligger närmast staden på denna Riviera av sin kaliber, faktiskt den finaste stranden inom en timme från staden. Och det kommer att bli ännu lättare att nå tack vare den enorma framstegen.
Miljontals dollar av utveckling och infrastruktur har strömmat in. Men på grund av en anomali i denna enorma framstegsväg, var Caracol en hemlighet för några få insiders.
Nu antar en av Panamas främsta utvecklare utmaningen. Han och hans grupp har legat bakom några extraordinära samhällen runt Panama City. Ocean Reef, till exempel, är extremt förstklassig fastighet på konstgjorda öar i Panamabukten, mitt i hjärtat av staden, men ändå omgiven av hav.
I Playa Caracol har denna utvecklare redan levererat långt över 300 enheter. Och på grund av hans långa historia med min Fastighetstrendvarning grupp, hade medlemmarna möjlighet att köpa här till anmärkningsvärda priser.
Till exempel, i september 2019 tog jag BREV medlemmar ett avtal om lägenheter där. De kunde köpa klassens bästa lägenheter vid en vit sandstrand med berg i bakgrunden för $184 300, vilket jag räknar med kommer att vara värt $299,000 inom fem år.
Köp bra och du kan äga en sann pengamakare.
Det var inte första gången jag hittade en mördande affär här. 2017 kunde jag ta med BREV medlemmar en möjlighet att köpa lägenheter vid stranden i Playa Caracol på BREV -endast priser från $199 000. I slutet av 2019, en lägenhet av liknande storlek längre bort från stranden med endast en sidovy listad för 299 000 $... det är 100 000 $ i pappersvinster på bara två år.
Faktum är att jag tror så starkt på den här utvecklarens vision att jag köpte här också – att få in på en exklusiv BREV affär på Caracol i november 2020.
Det vi kan låsa ner inför framstegen och inför Panama Citys nästa tillväxtvåg, är redan på väg att bli en av de mest premiumadresserna på Stillahavsrivieran. Det är där chicen tillbringar sina helger ... välbeställda familjer kommer för att koppla av och varva ner. Det är denna önskvärdhet som kommer att driva upp fastighetsvärdena i samhället när det byggs ut.
Mexikos Riviera Maya
De Riviera Maya är en 80 mil lång sträcka av orörd karibisk kustlinje på Mexikos Yucatán-halvön som går från cancun i norr till Tulum i söder.
Det är en skattsamling av vita sandstränder, glittrande turkost vatten och tät djungel som är full av vilda djur. Det är också en plats som lockar miljontals internationella besökare varje år, vilket gör det till en av de mest kraftfulla destinationerna jag känner för uthyrningsspel.
Jag besökte första gången 2004. Cancún utvecklades. Carmen strand fortfarande en lugn sömnig strandstad. Jag fortsatte söderut, tog en enfilig väg som blev till smuts för att sedan stanna när jag såg turkost vatten gnistra. Jag gick genom en tom Palapa-restaurang. Sedan slog min käke i golvet. Mil av den mest orörda vita sanden jag sett öppnade sig åt båda hållen. Det var tomt. Stranden. Restaurangen... välkommen till Tulum.
Jag har tillbringat de 17 åren sedan jag höll mig före framstegsvägen när den rullade söderut längs den fantastiska karibiska kusten och förvandlade Playa del Carmen till en blomstrande semesterort, och den lilla staden Tulum är en ultra-chic destination som lockar New York fashionistas och Hollywood eliter.
Riviera Maya är vad jag kallar 'det bekväma Karibien', lika vacker som vilken ö som helst, men mycket lättare att ta sig till för miljontals människor.
Riviera Maya har faktiskt dragit människor från hela världen ett tag. Dessa människor kommer för vädret, stränderna ... det fantastiska utbudet av coola saker du kan göra. Och nu kommer de i mycket större antal eftersom de kan.
Sedan pandemin har Riviera Mayas lätta åtkomst och närhet till USA och Kanada varit avgörande. Det har gjort det till det perfekta resmålet för en växande massa människor som nu tar med sig sitt arbete överallt. Människor som stannar längre har alla bekvämligheter de behöver, inklusive internationella skolor för sina barn, gourmetsupermarknader och så vidare.
I takt med att städer som Tulum växer, ställer ägandet av fastigheter som är sällsynta, diskreta och exklusiva dig på ett vackert sätt för explosiv hyresefterfrågan och snabb potential för vinster.
Från mina kontakter inom uthyrningsbranschen i Tulum har jag fått höra att en lägenhet med två sovrum kommer att ge dig $1 750 till $2 000 per månad. Ett hus kan gå upp till $2 000 till $3 000. Och distansarbetare är mer än villiga att betala dessa priser. Ännu bättre, det är inte bara en typ av person som kommer hit. Äldre människor, yngre människor, familjer, grupper av vänner ... alla vill vara i Tulum - och den variationen gör hyresmarknaden så mycket starkare.
Medlemmar av min Fastighetstrendvarning gruppen har gjort det exceptionellt bra här.
Condos som BREV medlemmar säkrade för 208 440 $ är nu listade på 311 000 $ - ett sexsiffrigt lyft. Och en lägenhet som var tillgänglig för BREV -endast priset på $166,860 är nu på $239,000...en vinst på $72,000.
Vår grupp säkrade vår vinst genom att komma in kl BREV -endast prissättning från $154 500 för en lägenhet med två sovrum. Som vi gör och säger inom fastigheter tjänade vi våra pengar på att köpa. Jag köpte själv en av dessa ingångspriser och sålde min enhet i början av 2020 för $225 000.
I februari förra året BREV medlemmar kunde köpa tvåbäddshem i Edena, Tulum, för $149 000. Några månader senare, i oktober, noterades bostäder för 199 000 dollar.
Som jag sa, få platser på mitt beat har varit så lönsamma som Riviera Maya. Det finns en stark hyresefterfrågan från flera marknader i stort sett året runt. En stor internationell blandning av människor, massor av roliga saker att göra, god mat ... fantastiska vita sandstränder.
Liksom Algarve och Panama är Riviera Maya en internationaliserad plats. En plats där du – med rätt fastigheter – även i dåliga tider fortfarande klarar dig. Köp bra, och du kan äga en sann pengagörare, ett utomlands hem och en tillgång som skyddar och växer din rikedom i många år framöver.
Ronan McMahon är redaktör för Fastighetstrendvarning och en medverkande redaktör till DE . Han tillbringar minst sex månader om året på att korsa världen på jakt efter de bästa fastighetsaffärerna i världen. Du kan följa hans äventyr och råd genom att anmäla dig till Fastighetstrendvarning på: intliving.com/reta